２０２６年３月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

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２０２６年３月号 | レポート

＜不動産（土地）の価格算定時の流動性の見解の相違点について＞

　Ⅰ【　不動産(土地)の価格算定時の流動性の見解の相違点について　】

不動産の売買には常に売る人と買う人との意思の合致で以って合意形成となる。つまり、売買契約の成立である。
弊社、不動産会社に於いての価格算定として、３．３㎡当たり○○円と単位を計量化し、土地面積の価格を指数化すること及び、不動産の価格時点から将来に向けての予測の変化を考え（地域は時々刻々と変化※１）なければならない。

そこで、買う人は過去の取引価格の単価を主張して来ることで障害となってしまう様です。
この様な考え方の他にとても大切な考え方があることを以下に記したいと思いますので、時代に即した選択肢の一つとして参考にして戴ければ、より良い不動産市場の深い理解へと進める可能性があります。

Ｑ．具体的事例の査定土地は、仙台市営地下鉄線某駅から徒歩約８分位のマンションや店舗、住宅、事務所などが混在する土地約５００㎡で、幅８ｍの仙台市道に面し、長さ約６２ｍ、奥行７．５ｍのいわゆるハーモニカ駐車場の土地価格の査定※２の際の「流動性」の考え方について。

Ａ．不動産の活用方法として馴染みが薄いかも知れませんが、「ＣＲＥ戦略※３」という不動産の活用方法の専門性の高い資格（不動産コンサルティング）があります。企業が所有する不動産の最大の効率化活用の提案が出来る資格です。

誰でもが、企業の所有する土地に関しては、固定資産税、都市計画税及び維持管理費等の負担が生じています。所有者はそれ以上の収益を生まないと負の資産となってしまい、他の収益金で不足分を補うこととなりますが、万一不足分を埋める収入源が途絶えないとも限りません。それらを回避しなければなりません。個々の不動産の収益を最大化する考え方であります。
具体的には、査定地周辺は仙台市営地下鉄線某駅より約８分の店舗や事務所、マンションが建ち並ぶ第一種住居地域に存しています。近隣北東側には大型の駐車場専用なども有り、駐車場が不足している地域と考えられます。
そこは、ハーモニカ駐車場は駐車場利用者にとって便利で効率が良く、手許に現金を持っている人へのこの価格での売買は容易と判断しました。
故に不動産の流動性が良い物件で調査に行った日中は満車で夜８時頃は５割の１５台、日曜日は８割の２４台が駐車してありました。
考え方のポイントは、過去に○○○万円で取引されたとする考え方よりも購入予定者（買主）に於いて即ち、自社にとってどれだけ利益に寄与するかが最重要であるとする考え方です。

以上

※１　弊社に於いての「地域は時々刻々と変化」とは、需給圏内の類似の把握として、取引事例の他、大量輸送計画（鉄道等）、大型集合店舗、工場施設などの地域の特性や、経済・銀行の金利の動きの把握と不動産の効用に影響を与える地理的な条件、及び行政的条件等を分類し、総合的に判断している。

※２　本書は「不動産鑑定評価に関する法律」に基づく不動産鑑定評価書に代わるものではなく、不動産ＣＲＥ戦略資格者及び不動産実務上の査定の考え方です。

※３　ＣＲＥ戦略とは、日本の企業が所有する不動産は、決算書のうえでも資産としての比率が高いが、それを分析する専門家は企業の内部に置かれていないことで不況などによると慌てて売却した（例．日産自動車やいすゞ自動車他）の反省などがあって、不動産活用による収益性を高める必要から生まれた。従って、企業等が保有する不動産の見える化や収益性を個々に最大化「売却」「建替え」「保有」の仕分けを行い、財務体質強化や経営効率化を平常時から計画（５年、１０年の範囲内）することがとても大切であるとする考え方です。

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