２０２２年４月号 | レポート - 杜リゾートの不動産情報

◆ＩＴ重説について◆

弊社では、賃貸契約締結に際しての重要事項の説明を、従来の対面でのご説明に加え、パソコン・スマートフォン・タブレット等を活用したビデオ通話によりオンラインで受けられる
「ＩＴ重説」にも対応しております。

２０２２年４月号 | レポート

＜賃貸経営者が知っておきたい電子契約の仕組みについて＞

仙台の桜開花は４月８日（金）で昨年よりも１１日遅く咲きました。
桜は、日本人の間で代表的な花として親しまれて来ました。桜が満開になると枝先まで咲きあふれて、春風に揺れると大きな枝をゆっさゆっさと上下させる。その姿は気品さが漂うとともに甘い香りを放ち、五感でも楽しませてくれる。
そのためか、先人たちは桜に関する彩り豊かな言葉を生み出して来ました。「花明かり」＝満開で夜でも明るい様子。「花筏」＝水面に散った花びらが連なって風や水の流れで流される光景、などが和歌、短歌、俳句等に沢山詠まれています。

本来ならば家族らが桜の木の下でビニールシート等を敷いてお弁当を食べたり、ジュース・お酒等を飲んだりする庶民の楽しみがあったのに今年も許されずとなって、本当に残念です。
コロナ禍の中、今年も花より団子となってしまいました。

Ⅰ【昨年発生したウッドショックでの変化及びいつまでか？】

1）昨年（２０２１年）になってからウッドショック問題が生じました。ウッドショックとは木材の供給不足によって価格が高騰することです。日本の住宅メーカーや工務店では以前より価格の低い海外の輸入材を使用して家等を建築して来ました。

国産の木材は、第二次世界大戦中に森林を伐採したことで、戦後、住宅需要が高まっていたにもかかわらず国産の木材を供給することができず、輸入材に頼って来ました。又、戦後に植林はしたものの、木材として使用できるようになるまで少なくとも３０年以上かかるため、ほとんど輸入材に頼って来ました。その後の戦後６７年間も同様でした。

2）２０２０年に新型コロナウイルスの影響によって製材工場の稼働率が低下したり、人手不足等もあり、減少又は廃業が全国的に多くなっている。
一方に於いて全世界的なコロナ禍でリモートワークが企業や学校で増加したことで木材の輸出国アメリカでは自宅の改修や新築住宅の建設が増加しました。又、中国に於いても同様です。

3）昨年（２０２１年７月号）の弊社レポート時には戸建住宅の場合ウッドショックによる木材負担増が１００万円～２００万円でしたが、これらに加えてロシア軍のウクライナ侵攻に伴う日本政府の木材（合板べニヤ含む）輸入ストップ制裁により、同戸建住宅、共同住宅建築コストは、さらに２００万円増加し約３００万円～４００万円の負担となる。
従って、これから新築される木造住宅や木造共同賃貸住宅はコスト増となり、かかるコストを賃料に転嫁しなければならない仕組みですが、当地仙台圏の市場では、①東日本大震災後１１年目の昨年２月１３日、今年３月１６日の地震が起きて損害が少なからず生じていることに加えて、②コロナ禍等の厳しい環境下の中での賃料負担増は厳しいと考える。

４）よって「木造住宅」から「軽量鉄骨」へと移行されるとなるとどうもその様にはならず、主要部位（土台、柱、屋根）よりも床材（フローリング）や床の下地材でベニヤ板なども多く使用しているため多少の差はあるにせよ概ねいずれの材料で建築しても新築住宅に影響を及ぼす様です。
結果、新築住宅へは半年、１年後位から市場へと波及し、当分の間２、３年はウッドショックが続きそうです。

５）輸入材から国内産の木材活用へと市場が動き出しているものの、コスト面での機械やトラック等が山へ入って作業できるための林道整備への国の助成金等で他国に影響されない様に安定的に林業育成・活用の自給率を上げる国家戦略を持つことの重要性が同時に問われています。

Ⅱ【賃貸経営者が知っておきたい電子契約の仕組みについて】

１）紙媒体から電子へ契約行為が急速に移り変わりつつあります。不動産の賃貸契約も２０２２年５月までに関係する法律が改正運用のための全面解禁がされる見通しです。

どの様に変化するのか？

2）これまでの紙媒体の契約書の全部が電子契約に移行するものではありません。が、これまでの紙媒体の代わりに電子データ契約を交わすのが電子契約です。

紙の契約書では当事者の署名と捺印が必要でしたが、電子契約では「電子署名」という仕組みで成立することとなります。これまでの賃貸借契約は、民法上は当事者間の合意があれば口頭で成立する諾成契約であるため電子契約への移行は問題がありませんが、弊社で原則としている「定期建物賃貸借契約」では「常に書面での作成・交付」が義務付けられていて、これが電子化の妨げとなっておりました。

3）しかし、２０２１年５月に「デジタル改革関連法」が成立したことで「宅建業法」や「借地借家法」も改正されました。

4）＜電子契約のメリット＞

１．契約締結が早く出来る。

２．署名・捺印が不要となる。

３．WEB（World Wide Web＝ワールド・ワイド・ウェブ）

インターネット利用者の入居者から選ばれる。主に若い人がスマートフォン等を活用して素早く済ませたい「契約や支払い」やスマートフォンで管理が出来るとする借り手側のニーズが魅力の一つで考えている人も多くなって来ています。

5）＜電子契約締結の流れ＞

事業者署名型であれば、貸主、借主の双方がシステムにログインし、契約内容を確認したうえで「承認する」をクリックやタッチで行います。