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　　　　　建物収去土地明渡しと営業補償金の考え方

１、通損補償　・・・・　イ、建物解体撤去補償

　　　　　　　　　　　　ロ、動産

　　　　　　　　　　　　ハ、営業補償

２、権利補償　・・・・　ニ、転貸借契約の合意解除

　　　　　　　　　　　　　　債務不履行による損害賠償（民４１５条）

　　　　　　　　　　　　　　正当事由の補填

　根拠条文

　　条文　借地借家法第２７条、第２８条、第３４条（転借人）、第３５条

イの内訳（不動産建物）

「条件建物解体のケース」

　１、再調達価額産出

　　※1　新築単価　所在地修正　基礎加算　延床面積

　　　　 165,000円 × 0.9倍 × 1.06倍 × 228.11㎡＝ 35,906,795円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≒ ３６，０００，０００円

　２、残存価格

　　※1　新築単価　　　　　　　　減価率　経年

　　　　 165,000円 ×｛100% －（1.8 × 87.4）｝

　　　残存価格　２０，５８１，７７４円

ロの内訳

３、動産（営業用什器備品経年減価率年１５％）

　　　①機械設備の移転

　　　②解体後の再度組立

　　　③高圧電力設備、変電

　　　④給排設備（水道加入金廃止）

　　　⑤ボイラー設備？

　　　⑥建物内配管設備

　　冷凍庫（温度－12℃～－25℃）3.3㎡、1140千円、±100千円

　　冷蔵庫（温度０℃～10℃）3.3㎡、740千円、±60千円

　　冷凍ケース（温度－12℃～－25℃）3.3㎡、540千円、±100千円

　　　①経過年数によって計算する。

　　　②不明の場合、残価率（５０％～６０％）

　　　　古くとも実際使用している場合（２０％～３０％）

　　　③始期は取得した年月日～、建物一体化の場合、建築年月日か改築

　　　　年月日から

　　計算方法

　　　再調達価格×（１－減価率×経過年数）＝時価

４、営業用設備、造作（経年減価率１２％）

　　契約者の資産台帳より数量・取得価格を把握して、それに減価償却資

　　産を算出する。

　　注）但し、取得価格が少額資産は税法上一時的な損金とみなされるの

　　　　で、資産台帳に記載されない。

　　注）移動設置しても機能低下のない動産はここには加えない。

ハの内訳

　５、営業補償

　　　粗利益とは、売上高から売上原価（商品、原料仕入原価）を除いた

　　額です。経営者は知っているが、そうでない場合は、中小企業の場合

　　で、「食料品販売業」の従業員１人あたり２０千円×従業員数で粗利

　　益日額が算出されます。

　　　　条件　年間営業数３００日

　　　　　　　純利益

　６、解約・更新拒絶の正当事由（借地借家法）

　　　　　　　　対照表、損益計算書、販売費、一般管理費等営業経費の

　　　　　　　　内訳明細書確定申告書による）

　　　　　　　　や従業員に対する休業手当相当額は直近の３ヶ月平均賃

　　　　　　　　金の８０％相当額を標準とする。）

　法人のケースは、損益計算書から利益を求めますが、この中には営業利

益・経常利益・当期利益と種々の利益が考えられますので、収益の算定に

あたっては営業利益に他の雑収入（例えば鉄工場での鉄くずの販売益）等

の継続的に発生するものも加算する。

　※1 新築価格＝建築統計年報（国土交通省）が発表しています。

　　　内容は、「構造別：建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表

　　　を基に、１㎡当たりの工事費予定額を算出（工事費予定額÷床面積

　　　の合計）したものです。

　　　ただし、全国の統計と新築した地域「概ね都道府県」によって、

　　　２０％～３０％の範囲で増減する可能性がある。